Uno de los errores más comunes al planificar la compra de una vivienda es no tener en cuenta todos los gastos adicionales al precio de compra. En España, los impuestos y gastos asociados pueden suponer entre un 10% y un 15% del valor del inmueble, una cantidad que muchos compradores no tienen prevista y que puede comprometer la operación en el último momento.
En esta guía desglosamos todos los gastos que debes contemplar al comprar una vivienda en España, con ejemplos numéricos reales para segunda mano y obra nueva en Madrid.
¿Cuánto necesitas además de la entrada?
- Vivienda de segunda mano: entre un 10% y un 12% adicional sobre el precio
- Vivienda nueva: entre un 12% y un 15% adicional sobre el precio
Por ejemplo, para un piso de 250.000 € necesitas tener disponibles entre 25.000 € y 37.500 € solo en gastos e impuestos, además de la entrada mínima del 20%.
1. Impuestos: el gasto más importante
El impuesto principal en la compra de una vivienda depende de si es nueva o de segunda mano. Es el gasto más elevado de todos y el que más varía según la comunidad autónoma donde se encuentre el inmueble. En Madrid, el contexto es especialmente favorable: el ITP del 6% es uno de los más bajos de España para vivienda usada.
ITP — Impuesto de Transmisiones Patrimoniales
Aplica exclusivamente a la compra de viviendas de segunda mano. Se calcula sobre el precio escriturado y se liquida en la comunidad autónoma donde está el inmueble. La variación entre comunidades es muy significativa: desde el 4% del País Vasco hasta el 10% de Cataluña.
| Comunidad Autónoma | ITP |
|---|---|
| Madrid | 6% |
| Cataluña | 10% |
| Andalucía | 7-9% |
| Comunidad Valenciana | 8% |
| País Vasco | 4% |
IVA — Impuesto sobre el Valor Añadido
Aplica a la compra de viviendas nuevas directamente al promotor. A diferencia del ITP, el IVA es un impuesto estatal y su tipo general es homogéneo en todo el territorio nacional, con algunas excepciones para viviendas protegidas.
- Vivienda nueva estándar: 10% sobre el precio de venta
- Garaje y trastero incluidos en la compra: 10%
- Vivienda de Protección Oficial (VPO): 4%
2. Notaría
Los gastos de notaría son obligatorios para la firma de la escritura pública de compraventa. Los aranceles notariales están regulados por ley y dependen principalmente del precio de la vivienda, aunque también influyen el número de folios del documento y otras circunstancias. No puedes negociarlos, pero sí comparar entre notarías para encontrar la más cercana o cómoda.
- Coste orientativo: entre 600 € y 1.200 € según el precio del inmueble
- Para un piso de 250.000 €: aproximadamente 800-900 €
- Los aranceles están fijados por el Real Decreto 1426/1989
3. Registro de la Propiedad
La inscripción de la escritura de compraventa en el Registro de la Propiedad es el paso que hace que tu compra sea plenamente oponible frente a terceros. Sin este trámite, aunque hayas firmado ante notario, cualquier tercero podría alegar desconocer la operación. Es un gasto menor pero imprescindible.
- Coste orientativo: entre 300 € y 600 € según el precio
- Para un piso de 250.000 €: aproximadamente 400-500 €
- También tiene aranceles regulados por el Real Decreto 1427/1989
4. Gestoría
La gestoría se encarga de todos los trámites posteriores a la firma: liquidación y presentación de impuestos, inscripción en el Registro de la Propiedad, cambio de titularidad de suministros y cualquier gestión burocrática derivada de la compraventa. No es obligatoria por ley, pero es muy recomendable, especialmente si el proceso lo financia un banco, que habitualmente la exige.
- Coste orientativo: entre 300 € y 500 €
- Incluye gestión de impuestos, registro y cambios de titularidad
- Si el banco impone su propia gestoría, verifica que el coste esté detallado en la FEIN
5. Tasación
Si necesitas hipoteca para financiar la compra, el banco te exigirá una tasación oficial del inmueble realizada por una empresa tasadora homologada por el Banco de España. Este valor es el que determina el porcentaje real de financiación que te concederán: el banco financia hasta el 80% del valor de tasación o del precio de compra, el menor de los dos.
- Coste orientativo: entre 250 € y 500 €
- La tasación tiene una validez de 6 meses
- Desde 2019, el banco no puede imponerte su tasadora: puedes elegir libremente
- Si la tasación es inferior al precio de compra, el banco financiará sobre el valor tasado
6. Otros gastos a tener en cuenta
Además de los gastos principales, hay una serie de costes menores que conviene tener previstos para no llevarse sorpresas en los días previos o posteriores a la firma:
Suministros
El cambio de titularidad de luz, agua y gas es gratuito. Puede haber una fianza inicial de 100-200 € con las compañías suministradoras.
Comunidad
Algunas comunidades exigen un fondo de reserva o derrama inicial. Verifica siempre que el vendedor está al día de todos los pagos.
Seguros
Seguro de hogar: 150-500 €/año. Seguro de vida (si lo exige la hipoteca): 200-600 €/año. Compara siempre antes de aceptar el del banco.
Certificado energético
Obligatorio desde 2013. Lo paga el vendedor (100-300 €), pero verifica que esté en regla antes de firmar arras.
Ejemplos reales de gastos por tipo de compra en Madrid
Para que puedas hacerte una idea concreta del dinero que necesitas tener disponible más allá de la entrada, aquí tienes dos ejemplos detallados: uno para segunda mano y otro para obra nueva, ambos en Madrid.
Segunda mano en Madrid — Precio: 250.000 €
| ITP (6%) | 15.000 € |
| Notaría | 850 € |
| Registro de la Propiedad | 450 € |
| Gestoría | 400 € |
| Tasación | 350 € |
| Total gastos | 17.050 € |
Representa el 6,8% sobre el precio de compra
Obra nueva en Madrid — Precio: 300.000 €
| IVA (10%) | 30.000 € |
| IAJD (0,75%) | 2.250 € |
| Notaría | 900 € |
| Registro de la Propiedad | 500 € |
| Gestoría | 400 € |
| Tasación | 350 € |
| Total gastos | 34.400 € |
Representa el 11,5% sobre el precio de compra
Conclusión: planifica siempre con el 12-15% adicional
Al planificar la compra de tu vivienda, suma siempre entre un 10% y un 15% al precio de compra para cubrir todos los gastos e impuestos. Este dinero debe estar disponible en el momento de la firma, ya que la mayoría de los gastos se pagan antes o simultáneamente a la firma ante notario, no después de recibir la hipoteca.
En Madrid, gracias al ITP del 6% —uno de los más bajos de España—, el coste total de gastos en segunda mano suele ser inferior al de otras comunidades. Aun así, la regla de tener el 30-35% del precio disponible en ahorros sigue siendo válida: 20% de entrada + 10-15% de gastos.
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Calcular mi hipotecaPreguntas frecuentes sobre los gastos de compra de vivienda
Estas son las dudas más habituales que nos plantean los compradores antes de cerrar la operación.
¿Los gastos de compraventa los paga el comprador o el vendedor?
En España, la norma general es que el comprador asume los impuestos (ITP o IVA+IAJD), la notaría, el registro y la gestoría. El vendedor asume la plusvalía municipal y el certificado energético. No obstante, esto es negociable y puede pactarse de otra forma en el contrato de compraventa.
¿Cuándo hay que pagar los gastos e impuestos?
La mayoría de los gastos se pagan en el momento de la firma ante notario o en los días inmediatamente posteriores. El ITP o el IVA+IAJD deben liquidarse en un plazo máximo de 30 días hábiles desde la firma. Por eso es imprescindible tener ese dinero disponible antes de cerrar la operación.
¿El banco financia también los gastos de compra?
En general, no. Los bancos financian hasta el 80% del valor de tasación o del precio de compra, pero no los gastos adicionales. Los gastos e impuestos deben cubrirse siempre con ahorros propios. Por eso la regla del 30-35% de ahorros sobre el precio total sigue siendo válida.
¿Hay deducciones o bonificaciones fiscales al comprar una vivienda?
Sí. Algunas comunidades autónomas aplican tipos reducidos de ITP para jóvenes menores de 35 años, familias numerosas o personas con discapacidad. En Madrid existe una bonificación del 10% en ITP para familias numerosas. Además, el Gobierno central tiene avales ICO que permiten financiar hasta el 95% a jóvenes menores de 35 años.
¿Qué diferencia hay entre el ITP y el IVA al comprar una vivienda?
El ITP aplica a viviendas de segunda mano (6% en Madrid). El IVA aplica a viviendas nuevas compradas directamente al promotor (10% general, 4% para VPO). En vivienda nueva también se paga el IAJD (0,75% en Madrid). No es posible pagar ambos a la vez: o ITP o IVA+IAJD, según el tipo de vivienda.
¿Puedo negociar los gastos de notaría o registro?
No. Los aranceles de notaría y registro están fijados por ley y son iguales en toda España. Sí puedes elegir libremente la notaría que prefieras. Donde sí hay margen de negociación es en los honorarios de la gestoría, que no están regulados.
¿La tasación la puedo hacer en cualquier empresa?
Sí. Desde la reforma hipotecaria de 2019, el banco no puede imponerte su empresa tasadora. Puedes elegir cualquier sociedad de tasación homologada por el Banco de España. La tasación tiene una validez de 6 meses desde su emisión.