El 74% de los españoles que compran una vivienda lo hacen en pareja: siete de cada diez. Y en 2024 se registraron en España casi 87.000 divorcios, un 8,2% más que el año anterior y el dato más alto de los últimos cinco años. Y eso son solo los casados, porque hay otro dato que mucha gente desconoce y que tiene una implicación directa en tu hipoteca, en tu capacidad de endeudarte en el futuro y en lo que puedes hacer con ese piso cuando la relación termina. Un dato que veremos más adelante y que cambia completamente cómo se debe enfocar esta decisión.
Este no es un artículo sobre si comprar o no comprar, ni sobre si vuestra relación va a durar. Es un artículo sobre lo que nadie te dice cuando compras una vivienda en pareja. Vamos a ver por qué hablar de dinero en pareja es lo más inteligente que podéis hacer, el riesgo legal si uno no puede pagar, el coste real de separarse con un piso de por medio, el riesgo financiero silencioso y, al final, las cuatro herramientas concretas que hay que poner en marcha antes de firmar.
¿Por qué hablar de dinero en pareja no es poco romántico?
Cuando una pareja decide comprar juntos, suele ser un momento en el que los dos son felices. El proceso ya lo conocéis: se visitan pisos, se hacen ofertas y, cuando uno encaja, se acaba firmando ante notario. Y en algún momento de ese proceso, alguien debería haber hecho una pregunta incómoda, pero no se hace. ¿Por qué? Porque hablar de dinero con tu pareja parece poco romántico, y ese es un error enorme.
El dinero es, según los datos, la principal fuente de conflicto en las relaciones de pareja en España. El 60% de las parejas españolas admite discutir por sus ahorros, por encima de la media europea, y las principales causas son exactamente las que florecen cuando dos personas comparten una hipoteca: diferencias en los ingresos, en las aportaciones y en las prioridades de gasto.
Así que, si para ti hablar de dinero con tu pareja es un tabú, piensa que puede ser la manera de fortalecer el vínculo y hacer que la relación sea más duradera. Es un acto sano. Y si estás leyendo esto con tu pareja, genial; si lo estás leyendo solo, compártenoslo, porque seguro que también le interesa.
Las tres fuentes reales de conflicto en una hipoteca compartida
- Diferencias de ingresos: cuando uno gana significativamente más que el otro.
- Diferencias en las aportaciones: quién pone la entrada, quién paga qué porcentaje de la cuota.
- Prioridades de gasto distintas: amortizar antes, reformar, ahorrar o consumir.
El riesgo legal: lo que nadie ve venir
Empezamos con el primer riesgo, el legal, que es el que nadie ve venir. Imagina que firmáis la hipoteca juntos, todo va bien, pasan dos años, la relación se complica y tu pareja un mes, simplemente, no puede pagar su parte. Puede ser por un despido, una enfermedad o una decisión personal. ¿Qué pasa entonces?
El banco os cobra a los dos, porque la deuda es solidaria. En una hipoteca conjunta, cada titular responde por el 100% de la deuda, no por la mitad. Si tu pareja no paga, el banco viene a por ti. Si tú no pagas, va a por tu pareja. Da igual quién sea el "culpable": el banco solo quiere cobrar.
El problema real: la CIRBE
Esa hipoteca conjunta aparece en la CIRBE (Central de Información de Riesgos del Banco de España) de los dos al 100% para cada uno, y no al 50%.
- Si mañana uno quiere pedir un préstamo personal, de coche o de negocio, el banco verá esa hipoteca entera a su nombre.
- Tu capacidad de endeudamiento individual queda limitada mientras dure esa hipoteca.
- No importa lo que ponga en la escritura: para el sistema financiero, los dos debéis el 100%.
La trampa del proindiviso
Pero todavía hay algo más grave, y es que el proindiviso tiene una trampa que la mayoría desconoce. Sin el consentimiento del otro, no puedes vender el piso entero, pero tu parte —tu porcentaje— sí que la puedes vender a quien quieras. El problema es que nadie normal quiere comprar la mitad de un piso que comparte con un desconocido. Los únicos interesados son fondos especializados en proindivisos que la compran barata precisamente para presionar al otro propietario. Y puedes acabar compartiendo tu casa con una empresa cuyo único objetivo es que vendas cuanto antes.
¿Y qué pasa si ninguno quiere vender, o si uno quiere quedarse y el otro no? El que quiere salir puede iniciar un proceso judicial llamado acción de división de cosa común, un juicio que puede durar entre 1 y 3 años y que, según el juzgado y la situación, puede acabar en subasta del inmueble. Lógicamente, a precio de subasta, no de mercado. Y esto no es una hipótesis: le pasa a miles de parejas en España cada año.
Casados en gananciales
¿Y si estáis casados, cambia algo? Depende mucho de cómo estéis casados. En España, el régimen que se aplica por defecto en la mayoría del territorio, si no habéis firmado ningún acuerdo, es el de gananciales. Bajo gananciales, la vivienda es de los dos al 50%, independientemente de quién haya puesto más dinero. Si uno aportó 80.000 € de entrada y el otro cero, legalmente ese piso es de los dos a partes iguales. Y lo más importante: para vender, hipotecar o hacer prácticamente cualquier cosa con esa vivienda, necesitáis el consentimiento de los dos. No puedes decidir nada de forma unilateral.
Casados en separación de bienes
La alternativa es el régimen de separación de bienes, que es lo que se firma cuando hacéis capitulaciones matrimoniales y que, por cierto, elige el 93% de las parejas que pasan por notario a firmarlas. Aquí cada uno es dueño de lo que compra y puede vender su parte de forma independiente, excepto si se trata de la vivienda habitual, que siempre requiere el consentimiento del otro. Pero ojo: la hipoteca sigue siendo solidaria, eso no cambia con el régimen.
Pareja de hecho
Y si sois pareja de hecho registrada, depende mucho de dónde vivís. En Cataluña, País Vasco o Navarra, los derechos son muy similares a los del matrimonio. En el resto del territorio, para la compra de una vivienda, funcionáis en la práctica casi igual que dos copropietarios sin ningún vínculo legal. Si sois pareja de hecho, lo primero que tenéis que hacer es mirar qué os reconoce vuestra comunidad autónoma, porque puede ser mucho o casi nada.
| Situación legal | Propiedad de la vivienda | Hipoteca |
|---|---|---|
| Casados en gananciales | 50/50 siempre, aunque uno aporte más | Solidaria (100% para cada uno) |
| Casados en separación de bienes | Cada uno lo que compra (vivienda habitual, consentimiento mutuo) | Solidaria (100% para cada uno) |
| Pareja de hecho (CAT, PV, NAV) | Similar al matrimonio | Solidaria (100% para cada uno) |
| Pareja de hecho (resto de España) | Copropiedad sin vínculo legal | Solidaria (100% para cada uno) |
El riesgo de ruptura: ¿cuánto cuesta separarse con un piso?
Vamos al escenario que nadie quiere imaginar, pero que los datos dicen que es estadísticamente probable: que la relación termine con un piso de por medio. Para que no se quede en abstracto, vamos con los números reales según las tres salidas posibles. Las tres tienen un coste.
1. Venta a terceros
La más limpia en apariencia: vendéis y repartís. Pero la ganancia tributa en IRPF entre el 19% y el 28%, más plusvalía municipal y gastos de agencia.
2. Uno compra al otro
Requiere liquidez o refinanciar. En 2026, con criterios de concesión estrictos, el banco puede denegar la novación. Si sale, hay que pagar ITP sobre el 50% y notaría.
3. Extinción de condominio
La opción fiscalmente más inteligente y la que menos parejas conocen. Uno se queda con el piso compensando al otro y se paga solo el AJD (0,5%-1,5%).
Vamos con un ejemplo numérico. Imagina que comprasteis por 160.000 € y ahora vendéis por 330.000 €: hay 170.000 € de ganancia. Hacienda se puede llegar a quedar con hasta 47.600 € de esos euros, más la plusvalía municipal, más los gastos de agencia. Después de meses de proceso, estrés emocional y abogados, le entregáis una parte importante del beneficio al fisco.
Comparativa fiscal en un piso de 330.000 € (uno se queda con la mitad del otro)
| Extinción de condominio (AJD al 0,75%) | ≈ 2.000 € |
| Transmisión normal (ITP al 6% en Madrid) | ≈ 10.700 € |
| Diferencia a favor de la extinción | ≈ 8.700 € |
*Cifras orientativas. Requiere acuerdo mutuo y que nadie reciba más de lo que le corresponde; si no, Hacienda puede recalificar la operación como compraventa y exigir el ITP entero.
El riesgo financiero: el que no ves hasta que pides otro préstamo
Tercer riesgo, el más silencioso, porque no te das cuenta hasta que necesitas pedir otro préstamo. Ya hemos hablado de la CIRBE, pero vamos un poco más allá. Si vuestros ingresos son muy distintos —uno gana el doble que el otro— y la hipoteca la estáis pagando al 50%, probablemente no estáis haciendo algo importante: optimizar la deducción fiscal.
La hipoteca de primera residencia firmada antes de 2013 tiene deducción en el IRPF. Si la vuestra es posterior, esa parte no aplica directamente, pero lo que sí aplica siempre es que los gastos de la vivienda y la hipoteca se pueden organizar para que el impacto fiscal de cada uno sea más eficiente. ¿Quién paga más? ¿Cómo se justifica? ¿Cómo queda registrado en el banco? Esto no es evasión, es planificación, y la mayoría de las parejas lo ignora completamente porque nunca se lo ha explicado nadie.
El seguro de vida vinculado a la hipoteca
Otro punto clave es el seguro de vida vinculado a la hipoteca. El banco os lo va a vender como condición para mejorar el diferencial de interés, y normalmente lo firmaréis sin mirar mucho los detalles. Pero hay que saber que ese seguro cubre la deuda con el banco si uno de los titulares fallece. Es decir, el banco va a cobrar.
Hay una situación que casi nadie ve hasta que ocurre, y que afecta sobre todo a las parejas que no están casadas ni registradas como pareja de hecho. Si tu pareja fallece y no estáis casados, la vivienda no te corresponde automáticamente: va a sus herederos legales (padres, hermanos). Tú te puedes quedar con la deuda hipotecaria por ser cotitular y sin el piso o, en el mejor de los casos, convertirte en copropietario con la familia de tu pareja. Y además, sin pensión de viudedad.
Requisitos de la pensión de viudedad
- Estar casados, o
- Ser pareja de hecho registrada con al menos 2 años de convivencia acreditada y 5 años de inscripción.
- Si no cumplís esos requisitos, no hay prestación: el Estado no os reconoce como unidad familiar.
Por eso el seguro de vida que recomendamos no es el del banco, sino uno propio donde el beneficiario sea el otro, de forma que, si a uno le pasa algo, el otro pueda liquidar la deuda y quedarse con el piso.
El error de que uno solo firme
Por otro lado, si uno de los dos tiene deudas previas, eso puede hacer que el banco no os dé la hipoteca conjunta en buenas condiciones, o que la deniegue directamente. En ese caso, muchas parejas cometen un error: uno solo firma y el otro aporta dinero de su cuenta sin que quede reflejado en ningún sitio. ¿Qué pasa si la relación termina? El que no firmó ha aportado dinero durante años a un piso que legalmente no es suyo.
Las 4 herramientas antes de firmar
Al principio os prometí cuatro herramientas concretas para protegeros antes de firmar. Aquí están.
Pacto de convivencia o capitulaciones
Si no estáis casados, firmad un acuerdo (mejor ante notario) que regule qué pasa con el piso si la relación termina: quién se queda, cómo se compensa al otro y en qué plazo. Es como el pacto de socios de un negocio.
Reflejar la titularidad real en la escritura
El 50/50 por defecto puede parecer justo hoy, pero si uno aportó el 70% y el piso se valoró al doble en 10 años, la conversación se complica. Que el notario lo refleje correctamente desde el principio evita problemas futuros.
Seguro de vida propio, no el del banco
Un seguro vinculado entre vosotros donde el beneficiario sea el otro. Si a uno le pasa algo, el otro no se queda con una deuda que no puede pagar solo ni con la familia política de copropietaria. Si os separáis, es sencillo de modificar.
Cláusula de derecho de tanteo
Pactad que si uno quiere vender su parte, el otro tiene prioridad para comprar antes que cualquier tercero. Impide acabar siendo copropietario con un desconocido. Puede ir en el mismo documento de convivencia.
Conclusión
Comprar una casa con tu pareja es uno de los proyectos de vida más bonitos que existen, pero también probablemente la mayor transacción económica que haréis en vuestra vida. Las mejores parejas no son las que no hablan de dinero: son las que lo hablan bien y pronto. Sentaros, poned los números encima de la mesa y dejad por escrito lo que ocurrirá si las cosas van mal. No es desconfianza, es madurez.
¿Vais a comprar piso juntos en Madrid?
Os ayudamos a planificar la compra, a entender la hipoteca conjunta y a dejar todo atado antes de firmar. Sin sorpresas, sin letra pequeña.
Asesoramiento gratuitoPreguntas frecuentes sobre comprar vivienda en pareja
Aclaramos las dudas más habituales que nos plantean las parejas antes de dar el paso de comprar una vivienda juntos.
¿Qué pasa si mi pareja no puede pagar su parte de la hipoteca?
Como la hipoteca es solidaria, cada titular responde por el 100% de la deuda, no por el 50%. Si tu pareja no paga, el banco viene a por ti para cobrar la cuota completa. Además, esa hipoteca aparece en la CIRBE de los dos al 100%, lo que limita vuestra capacidad de endeudamiento individual para pedir otros préstamos.
¿Es mejor la extinción de condominio o la venta normal al separarnos?
La extinción de condominio es fiscalmente mucho más ventajosa: se paga solo el AJD (entre el 0,5% y el 1,5%) en lugar del ITP (del 6% al 10%). En un piso de 330.000 €, la diferencia puede superar los 8.700 €. El requisito es que los dos estéis de acuerdo y que nadie reciba más de lo que le corresponde, o Hacienda puede recalificar la operación.
Si uno se va de la casa, ¿deja de pagar la hipoteca?
No automáticamente. Aunque cambiéis la titularidad en la escritura mediante extinción de condominio, la hipoteca no se modifica sola. Hay que hacer una novación hipotecaria con el banco para sacar al que se va del contrato. Si no se hace, el que se marcha sigue siendo responsable del 100% de la deuda aunque ya no sea propietario.
¿Qué ocurre con el piso si mi pareja fallece y no estamos casados?
Si no estáis casados ni sois pareja de hecho registrada, la vivienda no te corresponde automáticamente: va a los herederos legales de tu pareja (padres, hermanos). Tú, como cotitular, sí te quedas con la deuda hipotecaria. Y no hay pensión de viudedad si no cumplís los requisitos legales. Por eso conviene tener un seguro de vida propio con el otro como beneficiario.
¿Gananciales o separación de bienes, qué me conviene más al comprar?
Depende de vuestra situación. En gananciales, la vivienda es siempre 50/50 aunque uno aporte más dinero y se necesita consentimiento mutuo para todo. En separación de bienes (régimen que elige el 93% de las parejas que firman capitulaciones), cada uno es dueño de lo que compra. Pero en ambos casos la hipoteca sigue siendo solidaria al 100% para los dos.
¿Qué es el proindiviso y por qué puede ser un problema?
El proindiviso es la copropiedad de un bien sin división. La trampa es que cada uno puede vender su parte a quien quiera sin el consentimiento del otro. En la práctica, los únicos compradores interesados en una mitad de un piso son fondos especializados que la compran barata para presionar al otro propietario a vender. Por eso conviene incluir una cláusula de derecho de tanteo entre vosotros.
¿Las parejas de hecho tienen los mismos derechos que los matrimonios?
Depende de la comunidad autónoma. En Cataluña, País Vasco y Navarra, los derechos son muy similares a los del matrimonio. En el resto de España, para la compra de vivienda, funcionáis en la práctica casi igual que dos copropietarios sin vínculo legal. Si sois pareja de hecho, lo primero es comprobar qué reconoce vuestra comunidad.